Le 20/02/2022
Les charges de copropriété correspondent à l'ensemble des sommes supportées par tous les copropriétaires d'un immeuble afin de payer les dépenses liées à l'entretien et au bon fonctionnement des parties communes de la copropriété. Ces charges concernent à la fois les espaces intérieurs, comme le hall d'entrée, les couloirs ou encore l'ascenseur, mais aussi les parties extérieures, comme la façade de l'immeuble ou les espaces verts. On distingue deux grandes catégories dans les charges de copropriété : les charges générales, qui entrent dans le budget prévisionnel de la copropriété, et les charges spéciales. Sont considérées comme des charges générales toutes les charges qui assurent le fonctionnement collectif de la copropriété et comme charges spéciales (aussi appelées charges particulières) celles qui ne concernent qu'une partie des copropriétaires et qui n'interviennent que sur des postes de dépense exceptionnels. Le vote et le paiement des charges de copropriété varient selon la nature des dépenses.
La liste des charges de copropriété diffèrent d'une copropriété à une autre. Le montant des charges de copropriété est plus ou moins important pour les copropriétaires selon la présence et le niveau des équipements, la qualité d'aménagement des parties communes ou encore le nombre de services proposés par la copropriété. C'est d'ailleurs pour cela qu'il est nécessaire de tenir compte des charges de copropriété dans la conception de votre projet immobilier. Les charges de copropriété générales concernent :
Tandis que les charges spéciales portent sur :
Pour chaque copropriété, le montant des charges générales à payer est déterminé dans un budget prévisionnel, voté tous les ans en assemblée générale. Ce budget prévisionnel est calculé selon les différents postes de charges qui sont consommés sur l'année. Il est voté à la majorité simple.
Le calcul des charges de copropriété dites générales à acquitter par chaque propriétaire s'effectue sur la base du budget prévisionnel et de la quote-part de chaque copropriétaire. Cette quote-part est calculée 'proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises' dans les lots des copropriétaires (article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété). On parle de tantième. La répartition des tantième entre les copropriétaires précisée dans le règlement de copropriété. Il est important de vérifier que l'appel de charges est bien calculé d'après cette répartition. Une estimation du montant de vos charges de copropriété est donc possible avec le calcul suivant : nombre de tantièmes de votre lot / nombre total de tantièmes de la copropriété x budget prévisionnel. Les charges de copropriété non prévues dans le budget prévisionnel sont votées lors de l'assemblée générale.
Lorsqu'il est mis en location, c'est au propriétaire d'un logement en copropriété et non au locataire de payer les charges de copropriété.
Il revient à l'ensemble des copropriétaires de payer les charges de copropriété. Toutefois, si les charges générales sont réparties équitablement entre tous les propriétaires, ce n'est pas le cas des charges spéciales. C'est par exemple le cas des charges liées à l'entretien d'un ascenseur, qui ne peuvent être imputées aux résidents qui habitent au rez-de-chaussée de la même manière qu'à ceux qui habitent au 6e étage. Il revient au syndic de copropriété de faire jouer la concurrence entre les différents prestataires pour faire diminuer le montant des charges de copropriété.
Le paiement des charges de copropriété prévues s'opère suite à l'appel de fond initié par le syndic. Ce dernier est tenu d'indiquer le montant des provisions sur l'année et les échéances de paiement attendues. Chaque copropriétaire est ainsi tenu de verser le quart de sa contribution au budget prévisionnel annuel. Dans le cas de dépenses exceptionnelles non prévues dans le budget prévisionnel, c'est l'assemblée générale qui fixe le montant de ces charges additionnelles et des provisions associées, ainsi que la date à laquelle elles doivent être réglées. Dans certains cas, ces dépenses peuvent être financées par le versement de provisions ou de réserves, et un fonds de roulement peut également être instauré pour pallier ces dépenses supplémentaires.
Les charges de copropriété sont généralement payées le 1er jour de chaque trimestre. Une échéance différente peut cependant être votée en assemblée générale. Les charges de copropriétés sont donc généralement dues tous les trimestres.
D'après l'étude de l'observatoire annuel de l'Association des responsables de copropriété (ARC) publiée en 2020, un copropriétaire d'un logement d'une surface de 60 mètres carrés doit en moyenne s'acquitter tous les mois de ses charges de copropriété à hauteur de 255 euros, soit 765 euros par trimestre et 3 060 euros par an. Le poste de dépense le plus important est le chauffage collectif, suivi du gardiennage et de l'entretien de l'immeuble.
Les charges de copropriété sont généralement payées trimestriellement, mais chaque syndic est en droit d'accepter ou de refuser une demande de mensualisation exceptionnelle émanant d'un copropriétaire pour le paiement de ses charges. En effet, il est possible qu'un copropriétaire subisse un changement de situation personnelle comme une perte d'un emploi ou un divorce, qui peut potentiellement entrainer des problèmes de trésorerie. Le copropriétaire doit alors signaler son changement de situation à son syndic de copropriété pour négocier un échelonnement de ses versements mensuels à titre exceptionnel. Une mensualisation des charges de copropriété peut également intervenir dans le cadre d'une échéance différée, notamment pour un paiement qui porte sur des travaux réalisés à titre exceptionnels.
Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale de copropriétaires, qu'il s'agisse des charges courantes ou des charges spéciales qui, bien que n'entrant pas dans le budget prévisionnel, doivent être votées en AG au coup par coup. Il peut par exemple s'agir d'importants travaux d'entretien, comme un ravalement de façade ou un rafraîchissement des peintures dans les parties communes. Concernant le budget prévisionnel, il doit être voté tous les ans pour les dépenses des 12 mois qui viennent. Le vote doit se tenir 6 mois avant le début de l'exercice comptable. Le budget prévisionnel fait l'objet d'un vote à la majorité simple mais certaines décisions, comme la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation de la loge, peuvent faire l'objet d'un vote à la double majorité (à la majorité des propriétaires pour au moins les 2/3 des voix).
Il est possible d'entamer une procédure de contestation des charges de copropriété dans deux situations. La première si un des propriétaires constate une mauvaise évaluation de sa quote-part, dont l'écart à la hausse ou à la baisse correspond à plus du quart du montant de ce qu'elle devrait être. Le copropriétaire peut, dans ce cas, déposer un recours au tribunal afin d'obtenir gain de cause. Le deuxième cas de figure se présente si un des copropriétaires remarque que la quote-part de l'un des autres copropriétaires est moins élevée ou plus élevée de plus d'un quart ce qu'elle devrait être. La démarche à suivre est alors identique, en saisissant le tribunal compétent.
Si une charge est contestée sans recours devant le juge, le copropriétaire à l'initiative de cette modification doit alors solliciter un vote en assemblée générale et obtenir l'unanimité. Pour tout recours devant les tribunaux et si le recours est considéré comme recevable, le juge peut alors intervenir pour procéder à une nouvelle répartition des charges de copropriété. Si le copropriétaire obtient gain de cause, l'ajustement des charges de copropriété entre en vigueur dès le 1er jour de l'exercice comptable. Pour que votre démarche soit recevable, vous devez vous assurer de ne pas dépasser le délai de prescription de 5 ans. À défaut, il est toutefois possible d'engager une démarche dans les deux années qui suivent la première vente du lot de copropriété.
Toute copropriété comporte un risque de charges impayées et, si la situation se présente, c'est le syndic de la copropriété qui est chargé de lancer et de mener les procédures nécessaires. Le syndic tente généralement d'engager dans un premier temps un dialogue à l'amiable avec le ou les copropriétaires concernés. L'objectif de cet échange est de déterminer si l'impayé de charges est dû à un retard exceptionnel de paiement. Si aucune solution n'est trouvée suite à ce dialogue initial, le syndicat de copropriété doit envoyer une mise en demeure au copropriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le copropriétaire dispose ensuite d'un délai de 30 jours pour régulariser le paiement des charges de copropriété. Il doit de plus s'acquitter des intérêts de retard et des frais de la mise en demeure opérée par le syndicat. Le syndicat peut, durant ce délai de 30 jours, envoyer une lettre de relance indiquant le dépassement de la date de paiement, et l'entame d'une procédure de recouvrement auprès d'un tribunal. Une fois le délai de 30 jours dépassé, le syndic doit saisir un tribunal judiciaire pour réclamer l'impayé de charges de copropriété. Les sommes due par le copropriétaire doivent impérativement être demandées dans les 5 ans pour éviter toute prescription.
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